Table of Contents

שאלות? מבולבלים? תשאירו את המייל שלכם ונחזור אליכם

קיסיריאני היא שכונה היסטורית בדרום-מזרח אתונה, הצמודה לזוגרפו ואיליסיה, למרגלות הר ימיטוס. מדובר באזור בעל עבר עשיר, אשר שימש כמרכז פליטים יוונים מאסיה הקטנה בשנות ה־20 של המאה ה־20. כיום מדובר בשכונה בעלת אופי מקומי חזק, תרבות פוליטית פעילה, ושילוב בין בנייני מגורים פשוטים, שטחים ירוקים וקרבה לאוניברסיטאות. קיסיריאני מתאימה בעיקר למגורים רגילים ופחות להשכרה תיירותית, אך מהווה יעד מעניין להשקעה סולידית.

האוכלוסייה

  • קהילה מגובשת של תושבים יוונים ותיקים, לצד סטודנטים ודור צעיר.

  • שיעור שוכרים בינוני – בעיקר בסמוך לאוניברסיטה ולצירי תחבורה.

  • מהגרים במספרים מצומצמים – רוב האוכלוסייה מקומית.

  • נוכחות מתונה של משקיעים – בעיקר מקומיים שמזהים פוטנציאל ליציבות ושקט.

תחבורה

  • אין תחנת מטרו בשכונה עצמה, אך קיימת גישה לתחנות סמוכות באיליסיה ובזוגרפו.

  • קווי אוטובוס מרובים פועלים לאורך רחובות Ethnikis Antistasis ו-Fleming.

  • גישה לרכב לרוב נוחה – הרחובות פחות צפופים לעומת מרכז אתונה.

  • קרבה לאוניברסיטת אתונה ולמתקני ספורט ואוניברסיטאות סמוכות.

מקומות מרכזיים ורחוב ראשי

  • פארק קיסיריאני ויער הר ימיטוס – מרחבי טבע נדירים באתונה, כולל מנזר היסטורי.

  • מרכזים קהילתיים, מוסדות תרבות ובתי ספר ציבוריים – תשתית עירונית מלאה.

  • שוק מקומי פעיל – חנויות שכונתיות, ירקנים, מאפיות וטברנות אותנטיות.

  • קרבה לזוגרפו ואיליסיה – יתרון משמעותי למשקיעים שמכוונים לסטודנטים.

נדל"ן בשכונת Kaisariani

שוק הנדל”ן בקיסיריאני מאופיין ביציבות ותחושת “שכונה של פעם”:

  • מחירי דירות נעים בין €1,200–€1,800 למ”ר, תלוי בקרבה לאוניברסיטה ומצב הנכס.

  • שכירות חודשית: €400–€650 לדירות קטנות ובינוניות.

  • ביקוש קיים מצד סטודנטים, משפחות ודיירים לטווח ארוך.

  • פוטנציאל טוב לשיפוץ דירות בבניינים פשוטים אך מבנים עמידים.

יתרונות מרכזיים למשקיעים

  • שכונה שקטה וקהילתית – עם אוכלוסייה יציבה ונאמנה.
  • קרבה לאוניברסיטה ולמרחבים ירוקים – שילוב נדיר באתונה.
  • מחירי כניסה נוחים – אפשרות להשקעה עם הון עצמי נמוך.
  • שוק שכירות רגוע – פחות תחרות, אך תפוסה גבוהה.

נקודות קריטיות למשקיעים

  • אין תחנת מטרו ישירה – תלות באוטובוסים או הליכה.
  • לא מתאימה להשכרה תיירותית – מיקום פרברי, חסר מוקדי עניין לתיירים.
  • תחזוקה מגוונת – חלק מהנכסים מיושנים ודורשים התערבות.
  • תשואה מתונה יחסית – אך יציבה ולא תנודתית

A little about the author of the article

Elazar Kaykov

Partner and Founder

A native of Kibbutz Tel Katzir in northern Israel, he currently lives in Tel Aviv with his wife, a real estate investor, entrepreneur, with 7 years of experience in marketing and sales, a former officer and in the reserves. Elazar brings with him 4 years of experience in real estate, during which he worked at Natam, a company specializing in commercial real estate. Elazar managed the Tel Aviv team at the company.